街の法律家　行政書士伊藤武彦事務所

離婚と住宅ローン

離婚で住宅ローンはどうなるのか　

　　離婚に当たって気がかりなのは住宅ローンが残っている場合です。
　　誰がローンを払うのか、連帯保証人や連帯債務者を外してもらえるのか、
　　住宅ローンは銀行（＝債権者）と住宅ローンの申込人（＝債務者）との間で
　　交わされた契約です。従って簡単に名義を入れ替えたり、連帯保証人等を外れたり
　　することは認められません。
　　契約の変更には必ず銀行の承諾が必要です。

　　離婚に当たって、住宅ローンをどう扱うかはいくつものパターン　があります。
　　「不動産も住宅ローンも夫だけの名義になっている場合」を想定すると

　1.不動産を売却して、その売却益で住宅ローンを返済する。

　　最もシンプルな方法です。不動産を第三者に売却し、その売却益から住宅ローンの
　　残りを返済して、余ったお金があれば夫婦の「財産分与」の対象とする。

　　もし、不動産を売っても住宅ローンが残ってしまう場合（＝オーバーローン）
　　銀行の抵当権も残ったままとなり、買い手を見つけることは非常に難しい。　
　　そこで、銀行と話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除
　　してもらう必要がある。

　　通常、返済し切れないローンが残ったままでは銀行は抵当権を解除してくれませんが
　　抵当権を解除して任意売却をさせた方が銀行にとってメリットがあると
　　判断した場合には解除してくれることもある。　　
　　ただし、住宅ローンの支払いに滞納が発生したことになるので
　　いわゆる　個人信用情報には「事故歴」が残ることになる。

　2.夫が住み続け、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとする。

　　住宅ローンの契約者本人がその家に住み続けるということになるので、
　　基本的に問題とはならない。
　　このケースでは「不動産の時価」から「ローン残高」を差し引いた額を、
　　「財産分与」の対象と考える。
　　
　3.妻が住み続けるために、住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も
　　妻に移す。

　　住宅ローンを引き受ける妻が新たに住宅ローンを申込み、夫名義のローンを
　　一括返済する形となる。

　　ただし、妻にそれなりの安定した収入がなければならない。
　　従って、専業主婦やパート勤務では、住宅ローンの借り換えは難しい。

　4.妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、
　　住宅ローンも夫が支払う。

　　実際にはこのパターンを希望する夫婦が非常に多い。
　　妻に住宅ローンの借り換えを行えるほどの収入がないことが多いためであり、
　　夫がローンを払い続ける代わりに、「財産分与」で調整をしたり、賃借権を
　　設定して、妻が家賃を払うという方法がとられる。

　　ただし、元妻が住む家のローンを元夫が支払い続けてくれるのか常に、
　　リスクが伴います。こうした場合には,「公正証書」を作成しておき、
　　もし将来的に元夫がローンの支払いを滞らせた場合、元夫の財産や給与に
　　強制執行できるようにしておくことも必要である。

任意売却

任意売却とは

　　任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合に、債権者（融資を受けた金融機関）
　　の合意を得て売却する手続きのこと。

　　住宅ローンなどの債務を一括返済出来ない場合に、債務を残したまま、抵当権や
　　差押を解除してもらうことであり、ローンの支払いが遅れていない場合には
　　任意売却は認められません。

任意売却の流れ

　　住宅ローンなどの支払いが困難になり、ローンの滞納が始まる
　　　　　　　　　　　↓
　　滞納1か月目から督促状や催告書が送られてくる
　　　　　　　　　　　↓
　　滞納3か月～6か月で期限の利益の喪失（一括返済）となる
　　　　　　　　　　　↓
　　任意売却の手続きをこの時点で債権者（金融機関等）に申請し、合意を
　　得ることで任意売却ができることになる
　　売却価格は、一般的には市場価格となるが、最終的には債権者が判断する
　　　　　　　　　　　↓
　　任意売却の機会を逃すと、債権者は競売の法的手段をとる
　　競売は落札されるまで3か月以上かかり、落札価格も市場相場価格の６～７割
　　金融機関も出来るだけ早く市場価格でと考えているケースが多い。　　　　　　　　　
　　

不動産の名義変更は

　　離婚の際、所有者名義が「夫単独」または「夫婦共有」となっているケースで
　　離婚により、夫が家を出て妻と子どもがそのまま住み続けるという場合が多い。

　　この場合、夫の所有権持分を財産分与によって妻が譲り受けるには、実務上
　　住宅ローンを組んでいる銀行の承諾が必要となります。

　　しかし、住宅ローンが残っている間は、基本的に所有者名義の変更に銀行は
　　応じてくれません。ローンの支払人と不動産の所有者が別々になると
　　ローンの支払いが滞る恐れがあるからです。

　　そこで、一つの方法としては、住宅ローンの支払いが全て終るまでは、登記上
　　不動産の所有権を夫名義のままにしておき、完済した時点で夫から妻へ
　　所有権移転の登記を行うというものです。　　　

　　しかし、住宅ローンの完済までには長い年月がかかります。元夫の環境変化や
　　心変わりにより、所有権移転登記が見送られる恐れもあります。

　　そのためにもやはり「公正証書」を作成して所有権を確定し、ローン完済後
　　速やかに所有権移転登記をするよう取り決めておくことが求められます。

　　また、不動産に「仮登記」をしておくことも有効な手段です。

　　※　仮登記とは、本登記をするのに必要な形式的要件や実質的要件が揃って
　　いない場合に、将来要件が揃って本登記をした場合の順位を確保するために
　　予めしておく登記のこと。本来、登記は法律に別段の定めがない限り登記をした
　　前後によって優先順位が決まる。少々の要件欠如によって登記が出来ない不利益を
　　防ぐために「仮登記」の制度がある。仮登記をすることにより、後日、本登記をした
　　場合、仮登記をした日に遡って本登記をしたと同じ効果が認められる。

離婚に伴う財産分与等の税金は、

　贈与税 ・・・（財産を貰う側）

　　離婚に伴う財産分与については、原則、贈与税は課税されません。

　　財産分与は、婚姻中に夫婦で稼いだ財産を清算するもので、もともと自分の
　　持ち分を受け取るだけと判断されるからです。
　　ただし、
　　①分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額や
　　その他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合には、その多すぎる部分に
　　贈与税はかかることになる。

　　②離婚が、贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合には
　　離婚によって貰った財産すべてに贈与税がかかる。

　　なお、財産分与として、自宅不動産を譲受けた場合には「財産分与である」
　　ことを説明できないと贈与税を課税される恐れがある。
　　そのためにも、公正証書を作成して財産分与であることを記載しておくことが
　　望ましい。　

　譲渡所得税 ・・・（財産を渡す側）

　　「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の価額」より値上がり
　　していれば、その差額（＝譲渡益）に対して財産分与した方に譲渡所得税が
　　かかります。

　　課税譲渡所得金額（長期・短期）＝譲渡価額－（取得費+譲渡費用）－特別控除
　　・長期譲渡所得…譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの

　　・短期譲渡所得…譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

　　※所有期間とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間のこと、
　　　相続や贈与で取得した場合は原則として被相続人や贈与者が取得した日から
　　　計算する

　　・譲渡価額・・・土地や建物の売却代金

　　・取得費　・・・不動産の購入代金、購入手数料、改良費等
　　　（建物の場合は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する。
　　　また、土地や建物の取得費が分からない場合、あるいは実際の取得費が譲渡価額の
　　　5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％とすることが出来る。）
　
　　※原価償却費の計算方法　　　
　　　建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
　
　　①非事業用

　　②事業用

　　
　　・譲渡費用・・・土地や建物を売却するために支出した費用。

　　ただし、
　　居住用不動産であり、譲渡する相手が親族でない場合、3,000万円までの譲渡益が
　　非課税となる。　（居住用財産の3,000万円特別控除）

　　また、贈与税についても
　　婚姻期間20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合、贈与税に関して、
　　2,000万円の配偶者控除がある。

　　これらの制度を利用するためには、どのタイミングで所有権の移転登記を
　　するのかが重要なポイントとなります。　

　　①譲渡所得特別控除の制度の利用の場合は「離婚成立後」に
　　②贈与税の配偶者控除の制度の利用の場合は「離婚成立前」に

　　それぞれ所有権移転登記をすることが必要である。
　　
　　また、対象となる不動産はあくまで、居住用の不動産であり、別荘や
　　セカンドハウス等は対象外である。

　不動産取得税・・・（財産を貰う側）

　　財産分与として土地や建物等の不動産を取得した場合、「取得した者」に
　　不動産取得税（固定資産評価額の3％、土地はその1/2,住宅以外の建物は4％）が
　　かかります。
　　ただし、離婚による夫婦の財産の清算として受け取った分については、
　　もともとの持ち分の取得として、不動産取得税はかからない。
　　これに対し、慰謝料として、あるいは生活保護として不動産を受け取った場合は
　　不動産取得税が課税されます。

　登録免許税・・・（原則　財産を貰う側）

　　夫婦の一方から分与された不動産を法務局に登記するための税金です。
　　基本的には分与を受けた側が、固定資産税評価額の2％を納めることになります。