街の法律家　行政書士伊藤武彦事務所

空家の発生を抑制するための特例措置（譲渡所得の3,000万円特別控除）

1.制度の概要　
　相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、
　被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、
　当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む）
　又は取り壊し後の土地を譲渡した場合には、
　当該家屋または土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する。

　本特例を適用した場合の譲渡所得の計算　
　譲渡所得　＝　譲渡価格　－　※取得費　－　譲渡費用　－　3,000万円　
　　※取得費が不明の場合、譲渡価額の5％で計算　
　　　譲渡費用・・・除却費用等

2.適用を受けるにあたってのポイント
　●ポイント1　適用期間

　相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、
　かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までに
　譲渡することが必要。

　※本特例措置については2019年12月31日までとされていた適用期間が
　2023年12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる相続した
　家屋についても、これまで被相続人が相続の開始直前において居住していたことが必要
　でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定要件を満たした場合に限ります。）
　も対象に加わることとなりました。
　この拡充については2019年４月１日以後の譲渡が対象です。

　●ポイント2

　特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要。

　①相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
　②相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかった
　　ものであること。
　③昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）であること。
　④相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付の用、又は居住の用に供されて
　　いたことがないこと。

　※相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、
　　取り壊した家屋について相続の時から当該取り壊しのときまで
　　事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、
　　かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで
　　事業の用、貸付の用、又は居住の用に供されていたことがないこと。　

　●ポイント3

　特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要。

　①譲渡価額が1億円以下
　②家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて
　　譲渡する場合も含む）当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に
　　適合するものであること。

3.特例措置の適用を受けるために必要な書類　
　本特例の適用を受けるに当たっては、申請者は以下の書類を税務署に提出する
　必要がある。

　⑴家屋又は家屋及び敷地等を譲渡する場合

　　①譲渡所得の金額の計算に関する明細書
　　　・確定申告書の提出に合わせて、「譲渡所得の内訳書」として提出。
　　②被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等。
　　　・法務局にて家屋及びその敷地等の登記事項証明書等を取得可能。
　　③被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等。
　　　・家屋又は敷地等の買主との売買契約書の写し等を提出。
　　④被相続人居住用家屋等確認書
　　　・被相続人居住用家屋の所在市町村に申請し、交付を受ける。
　　⑤被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し